不動産購入にかかる
諸費用・税金ガイド
物件価格だけじゃない？
「いつ」「いくら」必要なのかを徹底解説します。
「家を買う」となると、物件価格ばかりに目が行きがちですが、
実際には登記費用や税金、ローン手数料などの「諸費用」が別途かかります。
後から慌てないために、まずは費用の全体像を把握しましょう。
不動産購入にかかる諸費用の目安
約150万〜360万円 が別途必要です。
- 新築建売：6〜12%
- 中古物件（マンション・戸建て）：6〜10%
- 手付金（価格の10％以内）は現金での準備が必要です。
約90% 諸費用
約10%
購入総額のイメージ
諸費用は原則
「現金」で用意するのが理想的です。
諸費用の支払いタイミング
仲介手数料（半金）
不動産会社への成功報酬です。契約時に半額を支払うのが一般的です。
印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙代です。（1万円〜3万円程度）
諸費用ではありませんが、契約時に物件価格の5〜10%程度の「手付金」が現金で必要になります。これは後ほど購入代金の一部に充当されます。
※ここでの支払いが最も多くなります。
仲介手数料（残金）
残りの半額を支払います。
登記費用
登録免許税と司法書士報酬の合計額です。
住宅ローン諸費用
銀行の融資手数料や保証料です。
火災保険料
住宅ローン利用時は加入必須です。（地震保険含む）
固定資産税精算金
引渡し日以降の分を日割りで売主へ支払います。
不動産取得税
半年〜1年後に通知が届きます。軽減措置により0円になるケースも多いです。
引越し・家具家電
カーテン、照明、エアコン工事費なども忘れずに。
不動産購入の主な諸費用一覧
ご質問の多い6つの費用について、計算式や軽減措置の条件をまとめました。
1. 仲介手数料
物件探しから契約・引渡しまでをサポートする不動産会社への成功報酬です。
法律で上限額が定められており、以下の「速算式」で計算します。
※物件価格400万円超の場合
仲介手数料の上限は、本来「200万円以下の部分は5%」「200万〜400万円の部分は4%」「400万円超の部分は3%」と段階的に計算されます。
これを400万円以上の物件で一括計算するために調整される差額が「6万円」です。
- 支払い時期
- 契約時に半金、決済時に残金が一般的。
2. 登記費用（登録免許税＋報酬）
法務局の登記簿に所有者を記録するための費用です。「登録免許税（国税）」と「司法書士報酬」の合計です。
一般的な住宅購入の場合、目安は20〜40万円程度となります。
登録免許税率（新耐震基準適合住宅）
| 登記の種類 | 税率（軽減後） |
|---|---|
| 土地の所有権移転 | 評価額 × 1.5% |
| 新築建物（保存） | 評価額 × 0.15% |
| 中古建物（移転） | 評価額 × 0.3% |
| 住宅ローン（抵当権） | 借入額 × 0.1% |
※軽減条件：自己居住用、床面積50㎡以上など。
3. 不動産取得税
取得時に一度だけかかる県税です。購入後、半年〜1年で通知が届きます。
軽減措置（控除・特例）の内容
● 建物の控除
- 新築住宅：評価額から 1,200万円 控除
- 中古住宅：評価額から 300〜1,200万円 控除
※新耐震基準（昭和57年以降）なら概ね1,200万円
● 土地の軽減
- 評価額 × 1/2 の特例
- さらに税額から一定額を減額控除
※これらの軽減により、一般的な住宅（建物＋土地）購入では実質0円になるケースが多いです。
4. 固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点の所有者にかかる税金です。4月頃に納税通知書が届きます。
- 標準税率
- 固定資産税 1.4% ＋ 都市計画税 0.3%
- 土地の軽減
- 200㎡以下の部分は評価額が1/6に圧縮されます。
- 新築の軽減
- 一戸建ては3年間（マンションは5年間）、税額が1/2になります。
5. 火災保険料
火災・自然災害に備える保険です。住宅ローン利用時は加入必須です。
補償内容や建物構造によりますが、目安は15～40万円（5年契約）です。
保険料が決まる要素
- 構造：マンション（安）＜ 鉄骨 ＜ 木造（高）
- 補償内容：水災補償を外すと安くなります（要ハザードマップ確認）。
- 期間：最長5年一括払いが割安です。
6. ローン諸費用
金融機関に支払う費用です。大きく2つのタイプがあります。
① 融資手数料型（ネット銀行）
借入額 × 2.2%（税込）
一括払い。金利が低い傾向にあります。
② 保証料型（地銀・メガバンク）
一括払い（2%程度）か、金利上乗せ（0.2%）かを選べる場合が多いです。
諸費用のシミュレーション【3,000万円の例】
新潟エリアで一般的な「3,000万円」の物件を購入した場合の概算です。
| 費目 | 中古戸建て (借入3000万) |
新築戸建て (借入3000万) |
|---|---|---|
| 仲介手数料 速算式より |
約 106 万円 | 約 106 万円 |
| 登記費用 | 約 30 万円 | 約 35 万円 |
| 不動産取得税 軽減措置適用後 |
0 円 | 0 円 |
| 固定資産税・都市計画税 引渡し後の精算金として |
約 12 万円 | 約 10 万円 |
| 火災保険料 地震保険含む（5年） |
約 40 万円 | 約 40 万円 ※木造フルカバーの場合 |
| ローン諸費用 | 約 80 万円 | 約 80 万円 |
| その他 印紙税・事務手数料など |
約 10 万円 | 約 10 万円 |
| 諸費用 合計目安 | 約 278 万円 (物件の約9.8%) |
約 281 万円 (物件の約5.6%) |
不動産購入後の税金（維持費）と控除
固定資産税・都市計画税
毎年かかる維持費です。新潟市の場合、一般的な戸建てで年間10〜15万円程度が目安です。
住宅ローン控除（減税）
これは「戻ってくる」お金です。年末ローン残高の0.7%が所得税等から控除されます（最長13年間）。
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